追問原拆原建① 老舊小區(qū)怎樣自主更新？
4月的杭州，暖風(fēng)勁吹，蟄伏了一個冬天的行道樹，披上了嫩綠的新裝，這是希望的色彩。在街邊大樹掩映下的老舊小區(qū)，也迎來了屬于它們的“重生希望”。
這個希望，叫做自主更新。日前，浙江省住建廳發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》，通過政府引導(dǎo)、業(yè)主出資，實施老舊小區(qū)危舊住宅的整體拆除重建，為老舊小區(qū)解危改造探索一條新路子。
這是全國首個推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見，敢為人先的浙江，又一次站到了春潮之上。
從“要我改”到“我要改” 業(yè)主是自主更新的主體
在中國過去30多年的城市化進程中，拆遷是老舊小區(qū)改造的最常見模式。跟拆遷由政府主導(dǎo)不同，浙江推出的自主更新模式，主體是全體業(yè)主，主要原則就是業(yè)主自愿自主，且需自籌重建資金，原拆原建，政府則負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推動和服務(wù)保障。
比如在項目申請上，業(yè)主自主更新意愿集中的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主自主更新委員會或授權(quán)業(yè)主委員會作為自主更新實施主體，在廣泛征求業(yè)主意見基礎(chǔ)上自愿提交更新申請。
自主更新實施主體根據(jù)當(dāng)?shù)卣吆蜅l件，組織編制更新方案，包括組織方案（明確項目建設(shè)代理方案和代理人）、資金籌措、產(chǎn)權(quán)處置、項目設(shè)計等內(nèi)容，由業(yè)主共同做出實施決定。
建設(shè)資金原則上由產(chǎn)權(quán)人按照原建筑面積比例承擔(dān)，政府通過加強政策激勵來提高居民開展自主更新的積極性。
比如，按照地方政策規(guī)定，可適當(dāng)增加居住建筑面積、增配公共服務(wù)設(shè)施；增加的住宅面積、服務(wù)設(shè)施面積，可通過移交政府作為保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等方式用于沖抵建設(shè)成本；可以申請使用其名下的住房公積金，減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、經(jīng)營服務(wù)性收費等相關(guān)費用。
自主更新主要包括五步流程：提出項目申請、制定更新方案、組織審查審批、開展施工建設(shè)、組織聯(lián)合驗收。在此基礎(chǔ)上，要求各地政府堅持因地制宜，一事一議，強化各個流程優(yōu)化和部門監(jiān)管，尤其是施工方面、工程質(zhì)量等方面的監(jiān)管。
哪些小區(qū)可以申請自主更新？《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》中明確的拆改結(jié)合型住宅小區(qū)，且未列入房屋征收計劃的，可以申請試點。
所謂的拆改結(jié)合型住宅，適用于房屋結(jié)構(gòu)存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，主要包括三種：房屋質(zhì)量總體較差，且部分依法被鑒定為C級、D級危險房屋的；以無獨立廚房、衛(wèi)生間等的非成套住宅（含筒子樓）為主的；存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患的。
原拆原建需因地制宜 更多問題等待細則解答
在這份自主更新的《指導(dǎo)意見》出臺之前，浙江已經(jīng)有兩個老舊小區(qū)完成了原拆原建的試點，一個是位于杭州的浙工新村，另一個則是衢州江山的永安里社區(qū)。不過，兩者在建設(shè)資金籌集方面并不完全相同。
浙工新村的整體更新費用約5.3億元，其中4.7億由業(yè)主自己籌集，主要來自改建成本、擴面成本和車位成本，剩余部分由政府用到老舊小區(qū)改造上的舊改、加梯、未來社區(qū)改造等專項資金解決。堅持用地性質(zhì)不改變，不重新供地、不補交土地出讓金，拆548戶建548戶，做到“去房地產(chǎn)化”。
而永安里社區(qū)的更新資金，除了原有住戶承擔(dān)的改建、擴面、儲藏室成本外，還有一部分來自新房出售。永安里社區(qū)通過提高容積率來增加房屋套數(shù)，多余房屋按套補繳土地出讓金，出售后的收益用作彌補建設(shè)資金。
自主更新作為新生事物，需要各地因地制宜進行探索。按照《指導(dǎo)意見》要求，試點所在地縣（市、區(qū)）政府應(yīng)制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點相關(guān)政策和條件，也可由設(shè)區(qū)市政府統(tǒng)籌制定相關(guān)政策和條件，鼓勵各地結(jié)合地方實際開展多種形式和不同規(guī)模的自主更新項目。
目前，杭州老舊小區(qū)自主更新的細則還沒有正式公布，但這并不影響居民們積極進行試點申報的熱情，像閘弄口新村、翠苑二區(qū)北區(qū)、九蓮新村、木庵小區(qū)、曙光新村等老小區(qū)，都已經(jīng)開始意向調(diào)研，動作快的甚至完成了項目申請的初步工作。
不過，盡管有浙工新村這個珠玉在前，要想真正實現(xiàn)原拆原建并不容易，“光是達成全部業(yè)主的一致意愿就很難，業(yè)主的經(jīng)濟情況、年齡構(gòu)成、房屋狀況等各方面都有差異，實際需求也不盡相同�！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
這份《實施意見》的實施時間是今年5月1日。同時，自主更新的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、規(guī)劃政策等各方面也需要進一步完善，眾多問題需要等待地方實施細則公布后才能得到答案。
自主更新 這些問題等待答案
1.業(yè)主支持的最低比例是多少？
2.大型老小區(qū)能否按幢分批進行重建？
3.擴面面積的單價如何計算？
4.個人拿不出重建資金怎么辦，是否會有金融支持？
5.過渡期間的居住問題如何解決，是否會有補貼？
6.剛買的二手房就要自主更新，有沒有賠償？
7.原拆原建能否提高容積率？
8.能否多造一點房源拿出來賣，減輕重建成本？
9.重建回遷后如何分配房源？
10.重建后新房產(chǎn)權(quán)年限如何計算？
11.不擴面的話，新房產(chǎn)證上能否變更建筑面積？
12.重建后新房產(chǎn)權(quán)證的名字能否變更？
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